L’objectif de cette réforme du droit du bail à loyer est de mettre en place un système simple, clair et praticable. Le projet comporte, d’une part, une protection efficace des locataires et, d’autre part, plusieurs incitations à construire des immeubles locatifs. Tant les locataires que les bailleurs en tirent donc un avantage.
Qui soutient le projet?
Le projet a le soutien du Conseil fédéral, du Conseil national (par 98 voix contre 71) et du Conseil des Etats (par 36 voix contre 5). Le groupe UDC a également approuvé cette révision du droit du bail à loyer dans un rapport de voix de 31 contre 8. Le projet a en outre l’aval de la Société suisse des propriétaires fonciers, de l’Union suisse des arts et métiers, d’economiesuisse, de la Fédération suisse des fiduciaires en immobilier et de l’Association des investisseurs immobiliers.
En revanche, cette réforme est rejetée par les socialistes, les Verts ainsi que l’Association suisse des locataires, position étonnante puisque ces mêmes milieux n’ont cessé de critiquer le régime en vigueur et ont même lancé une initiative populaire que le peuple suisse a cependant massivement rejetée le 18 mai 2003 par 749’000 oui contre 1’540’000 non.
Pourquoi faut-il de nouveau voter sur le droit du bail?
Parce que l’Association suisse des locataires a lancé un référendum contre la réforme approuvée par le parlement et que ce référendum a recueilli 90’224 signatures. L’Association suisse des locataires n’est contente de rien: elle n’est contente ni du régime existant, ni de la révision de ce droit. En fait, l’Association suisse des locataires ne sait tout simplement pas ce qu’elle veut.
Sur quoi votons-nous concrètement?
Il s’agit de la révision des articles 253b à 274d du Code des obligations. Voici le contenu de cette réforme en cinq points forts:
1. Le loyer n’est plus couplé au taux hypothécaire, mais adapté en fonction de l’indice suisse des prix à la consommation.
Le renchérissement moyen des deux années précédentes est pris en compte. Si le renchérissement dépasse 5%, le Conseil fédéral doit limiter l’adaptation du loyer.
L’indexation du loyer se pratique déjà aujourd’hui et elle a fait ses preuves.
Le taux hypothécaire n’est plus une référence utile pour fixer le loyer. En effet, les modes de financement immobilier sont aujourd’hui beaucoup plus individualisés qu’autrefois. De plus, les acquisitions sont financées dans environ la moitié des cas par des hypothèques à taux fixe.
Les augmentations du taux d’intérêt hypothécaire peuvent conduire à des hausses brusques des loyers. Le renchérissement est un critère objectif, si bien que l’évolution des loyers sera plus régulière. Enfin, l’adaptation du loyer à l’indice suisse des prix à la consommation est un procédé simple, transparent et compréhensible pour tous. Le contrôle en est donc notablement facilité.
2. Nouveaux critères pour juger si un loyer est abusif ou non
Selon le droit en vigueur, un loyer est abusif s’il produit un rendement excessif ou s’il sert à compenser un prix d’achat excessif. Les deux critères sont très difficiles à vérifier dans la pratique.
Dans le nouveau régime, un loyer est abusif s’il dépasse de plus de 15% le loyer comparatif dans le cas des logements, s’il dépasse de plus de 15% le loyer de trois objets comparables dans le cas des locaux commerciaux.
Le loyer comparatif est en fait une photographie du marché. Il est déterminé au moins une fois par an par l’Office fédéral du logement en collaboration avec l’Office fédéral de la statistique. Cette enquête recense des logements semblables par leur équipement et leur situation. Les critères déterminants sont le type et la situation du logement. Ces critères sont objectifs, clairs et simples.
3. Augmentation échelonnée du loyer en cas de plus-value
Si des travaux de rénovation créent des plus-values, le loyer peut être adapté comme dans le régime actuel. Toutefois, le bailleur ne pourra pas imputer immédiatement tous les coûts sur le loyer. Le loyer devra être adapté de manière échelonnée, soit de 20% au maximum par rapport au montant précédent.
4. Augmentation échelonnée du loyer en cas de transfert de propriété
Dans le régime actuel, le loyer peut être augmenté en cas de changement de propriétaire à condition qu’il ne se base pas sur un prix d’achat excessif. Le projet de révision prévoit également une augmentation du loyer en cas de transfert de propriété, mais uniquement dans le cadre du loyer comparatif et de manière échelonnée, donc au maximum 10% par an.
5. Meilleures possibilités de contrôle des loyers
Le locataire peut demander tous les cinq ans une vérification du loyer pour déceler d’éventuels abus. Les offices d’arbitrage peuvent, à la place des tribunaux ordinaires, juger des cas dont la valeur litigieuse n’excède pas 5000 francs. S’agissant des locaux commerciaux, les deux parties peuvent convenir de renoncer à l’application des dispositions de protection du CO si l’entreprise locatrice réalise un chiffre d’affaires de 2,5 millions de francs ou emploie au moins 20 collaborateurs.
Remarques finales
Ce projet de révision soumis au vote institue un droit du bail à loyer clair, simple et transparent. Il offre une plus grande sécurité du droit que le régime actuel et réduit la bureaucratie. Ce projet est favorable aux investissements, ce qui est nécessaire pour relancer la construction de logements. Le nouveau droit du bail est plus proche des conditions du marché et constitue un premier pas vers un loyer déterminé par les forces du marché. Un marché performant est la meilleure garantie pour tous les acteurs concernés de profiter de conditions optimales.
Le nouveau droit du bail à loyer mérite notre soutien!
